年末のご挨拶

今年、私に関わっていただいたすべてのみなさま、お陰様で無事年末を迎えることができました。
これもひとえに、皆様方のご支援・ご協力のおかげです。本当に感謝しております。
ありがとうございました。

これからも皆様方のお役に立てるよう、「対心一処」仕事に取り組み精進していきます。
来年もよろしくお願いいたします。

アイディアFP 代表 堀口 英隆

※当社は12月29日より1月4日まで休業させていただきます。

来年は相続税を払う人が増える?

税制改正大綱を閣議決定法人税減税、暮らしに増税

~山梨日日新聞WEB版2010年12月16日(木)19時20分より引用~

来年の税制改正案が発表になりました。
全体的には 企業は減税、個人は増税になっているようです。
今回は私の業務にも関係の深い「相続税」の改正案にふれてみたいと思います。

国税庁の発表資料によると、平成21年度中に亡くなられた方のうち、4.1%の約4万6千人の方が相続税の課税対象者になっています。
相続財産の金額構成比をみると、土地49.8%、現金・預貯金等22.2%、有価証券12.1%の順になっており、土地所有者の割合が多いことがうかがえます。
ちなみに山梨県では、平成20年中に亡くなられた方のうち3.45%の304人の方が課税対象になっており、地価が低いせいか全国平均を下回った結果になっています。

今回の改正案では、課税対象者を増やすべく基礎控除が引き下げられています。
現行 5000万円+1000万円x法定相続人数
改正案 3000万円+600万円x法定相続人数

たとえば、夫婦+子供二人家族で夫が亡くなった場合
現行 5000万円+1000万円x3人=8000万円
改正案 3000万円+600万円x3人=4800万円 (3200万円の縮小)
大まかに言うと、相続財産の合計が今年までは8000万円以上、来年からは4800万円以上の方が相続税の課税対象者となります。(住まいや仕事場などは特例があります)

このように来年度から相続税の課税対象者(払う人)がだいぶ増える可能性があります。
特に市街化区域内に農地をたくさん所有されている方は要注意です。
市街化区域内では田畑も宅地と同額の評価となります。
大まかな土地の評価額を知りたければ、国税庁の路線価図(http://www.rosenka.nta.go.jp/)で調べることができます。(個別具体的な評価額を知りたい場合は税理士にご相談ください。)

一つだけ注意があります。相続税がかかりそうだからといって、安易にアパートを建てるなど考えないでください。
バブル期に相続対策で全額ローンでアパート・マンションを建てられた方が現在大変苦労なさっています。
家賃が予定通り入らなければ、借金しか残りません。
現在の環境下でのアパート・マンション経営は大変厳しいものとなっています。
対策を考えるのであれば、税理士・不動産業者等の専門家の意見を聞いて、慎重に判断なさってください。

ご自分の財産目録をつくることが相続対策の第一歩です。
このお正月休みを利用して、ご自分の財産がどれくらいかあるのか調べてみてはいかがですか?

※税金の個別具体的なことについては税理士にご相談ください。当社ではお受けすることはできませんので、あしからず。

《不定期開催》賃貸住宅経営相談会 開催します

「アパートマンション経営相談室」賃貸住宅経営相談会を開催します。

現役大家さんである中澤氏とタッグを組んで大家さんのお悩みを解決します。

次回は双方のスケジュールが会う時で気が向いたとき?に開催予定です。

<賃貸住宅経営相談会>
 【日時】
  平成22年12月14日(火)10:00~16:00
 【場所】
  やまなしFPパートナーズ
  (甲府市国母8-14-44 2F)
 【定員】
  5名(申込先着順)
 【相談員】
  堀口英隆 (一級FP技能士)
  中澤進 ( 一級FP技能士)
 【参加費】
  10,000円 
 【申込先】
  055-267-6505(TEL)
  055-267-6509(FAX)
  こちらのページからどうぞ

不動産投資信託(REIT:リート)

日銀、景気下支えへ包括措置ゼロ金利で強力に推進

 日銀の白川方明総裁は5日開かれた金融政策決定会合後の記者会見で、事実上のゼロ金利政策などを決めた今回の追加措置を「包括緩和」と名付け、景気を下支えするため、一連の金融緩和策を強力に推進すると表明した。 基金を創設して長期国債や、地価の変動によっては元本が目減りする可能性もある不動産投資信託(REIT)などを買い入れることについて「臨時、異例の措置」と説明した。
~引用ここまで(2010年10月05日(火)22時21分 山梨日日新聞WEB版より

日銀が「臨時、異例の措置」で買取りをすることになった「不動産投資信託(REIT)」とはどんなものでしょうか?


簡単に言うと、投資家から集めた資金で不動産を購入し、その不動産から発生する家賃等の収益を投資家に分配する証券化商品です。
法律上、課税されないために収益のほとんどを分配金に回します。
実際には年2回配当する銘柄がほとんどで、全銘柄の予想平均利回りは5.33%(10月22日現在)と高利回りが魅力です。※詳細は右側の「REIT価格」タブからご覧ください。
REITが保有する不動産の中には、有名なビルなどが多く含まれ、少額な投資で都心の不動産オーナーになれることも魅力のひとつです。


ただし、会社の株式と同様に日々価格が変動し、購入・売却はいつでも可能ですが、元本保証はありません。
また、現物の不動産投資(アパート経営等)は、家賃が取れなくなっても土地・建物が残りますが、RIETが破綻した場合は、株式同様ゼロになる可能性もあります。


以上のような特徴がある商品ですが、不動産投資を考えている方や高利回り商品をお探しの方は日銀が買取りをするこの機会に検討してみてはいかがでしょうか?(もちろん余裕資金で)
もっと詳しく知りたい方は、お気軽にご相談ください。

FPフォーラム山梨

日本FP協会山梨支部ではFP普及の一環として
「FPフォーラム山梨」を開催します。

参加費無料のセミナーと相談会です。
私も③のセミナーにパネリストとして参加します。
お気軽にご参加ください。

■日時:11月3日(祝)10:00~16:00
■会場:県立青少年センター(甲府市川田町517番地)
■セミナー:
   ①10:00~「不動産取引における注意点」
   ②12:00~「知って得する医療と介護」
   ③14:00~ 参加型パネルディスカッション
         「家計についてFPに聞いてみよう 
          ~住宅ローン・保険・教育資金~ 」

◇体験相談会◇
■定員:15組(1組50分間)※申込先着順
*家計に関するさまざまなお悩みにおこたえします。

- 参加申込方法等 -
■参加費 :無料
■申込方法:ホームページからご入力いただくか、山梨支部までお電話でお申込ください。

■山梨支部TEL:0551-21-2513(10:00~17:00 土日・祝日休業)

マイベストプロオープン記念 「アパート・マンション経営相談会」

「マイベストプロ山梨」オープン記念企画として

「アパート・マンション経営相談会」の参加費を通常料金の半額 5,000円にします。

若干名の空きがありますので、ご興味ある方はお早めにお申し込みください。

 【日時】
  平成22年10月15日(金)10:00~16:00
 【場所】
  やまなしFPパートナーズ
  (甲府市国母8-14-44 2F)
 【定員】
  限定5名(申込先着順)
 【相談員】
  堀口英隆 (CFP, 一級FP技能士)
  中澤進 (CFP, 一級FP技能士)
 【参加費】
  マイベストプロオープン記念 5,000円
  (通常 10,000円) 
 【申込先】
  055-267-6505(TEL)
  055-267-6509(FAX

FP技能士講座

私が所属するFP合同事務所「やまなしFPパートナーズ」では

来年1月試験向けに「FP技能士2級講座」を開催します。

詳しくはこちら

・家計に関するさまざまな知識を習得されたい方
・ファイナンシャル・プランニングにご興味のある方
・仕事でFP資格を生かしたい方・・・等

ご参加お待ちしております。

Q&A 更新しました

マイベストプロ山梨の「Q&A」コーナー 更新しました。

このページのQ&Aからも見ることができます。

巷で話題のマイベストプロ山梨ぜひ見てください。

宣伝でした。

あなたの自宅はいくらで売れる?

基準地価が発表になりました。
山梨県内は全地点で前年割れという結果になりました。
http://www.sannichi.co.jp/local/news/2010/09/22/3.html

「マイホームは人生最大の買い物」のとおり、日本では自宅が家計最大の資産となってるケースが多く見られます。
持ち家の方にとっては、地価の下落=資産価格の下落(いわゆる資産デフレ)となってしまいます。
下のグラフは山梨県の基準地価の住宅地平均の推移ですが
平成4年に1㎡あたり66,200円をピークに現在の30,500円まで下がり続けています。
(PDF版はこちらから)


例:平成4年に土地を200㎡(約60坪)購入し、今年になって売却する場合

購入価格 66,200円x200㎡=13,240,000円
売却価格 30,500円x200㎡=6,100,000円
その差額(差損)なんと ▲7,140,000円にもなります。

建物についても、一般的な木造2階建の建物は20年で評価0と言われています。
平成4年新築では18年経過しており、建物価格はほとんどつきません。
(建物の話は後日改めて触れたいと思います)

仮に新築価格1,500万円、売却価格100万円と仮定し、土地建物合計で考えてみると

購入価格  2824万円
売却価格   710万円
差  額  ▲2114万円

このほかにも購入時の諸費用、固定資産税、売却時の仲介手数料等の経費がかかっています。

これらの経費を含めるとおおよそ▲2500万円くらいになると思います。

2500万円÷18年÷12か月 = 約115,000円の家賃を払って住んでいたことになります。

さらに、ローンを借りている方は、利息もかかっています。(これが結構大きい)

借入金額2000万円 金利3%固定 返済年数30年のローンでの18年経過時

支払利息 約840万円 これを216カ月で割ると約39,000円

ローンなしの方より毎月39,000円高い154,000円の家賃を払って住んでいたことになります。

残債務 約1024万円  先程710万円で売却した場合と仮定しましたが、このケースだと売却価格とローン残債務の差額314万円を預貯金から足して返済しないと売却することができません。

実はこの「売却価格<ローン残債務」で売るに売れず、ローン返済が滞り競売になってしまうケースが最近増えています。

普段の生活にはあまり関係のない「地価動向」ですが、じつは家計にかなり影響があります。

自宅の想定売却価格を調べるには、近所の中古住宅が今いくらぐらいで売られているか?

新聞広告やインターネットで調べるのが良いでしょう。

これを機に自宅の「資産価値」を調べてみてはいかがでしょうか?

アーク大里

アクロスプラザ国母(オギノ・ツルハドラッグ・マクドナルド他)徒歩2分、国母駅まで徒歩10分。
国母工業団地まで車で5分の好立地条件ワンルームアパート「アーク大里」リニューアルオープン!


築25年ですが、全面的にリニューアルしました。
家賃も2.5万円~とお手頃です。

しかも、敷金ゼロ・礼金ゼロのゼロゼロ物件です。
初期費用は10万円以下になるようです。

大々な広告宣伝もしていませんが、すでに5名の方が決まったようです。
早い者勝ちですよ。

資料はこちら 2号館 3号館

わたしが投資コンサルティングをさせていただきました。
1日も早く、満室になってほしいです。

マイベストプロ山梨に登録しました。

山梨日日新聞社の新サービス「マイベストプロ山梨」に登録しました。

この機会にホームページをリニューアルしました。

マイベストプロ山梨

清里ビーイング

7月にオープンしたアクセサリー&スイーツのお店です。



土地購入・店舗リフォームのお手伝いをさせていただきました。

清里でとれたハチミツをかけたソフトクリームがとてもおいしいです。

→清里ビーイング

有名人もおススメです。

事務所移転しました

事務所を移転しました。新しい事務所の所在地は、

〒400-0043
甲府市国母8-14-44オリオンビル2F