年末のご挨拶

激動の1年もようやくその幕を閉じようとしています。

みなさまのお陰で、今年も無事に新年を迎えることができそうです。

個人的には震災によって「温故知新」を実感した年でありました。

「徳孤ならず、必ず隣あり」

来年もみなさまのお役に立てるよう、自分の信じた道を究めるため精進いたします。

本当に一年間お世話になりました。 感謝! 

来年もよろしくお願いいたします。

堀口拝

※29日から1月4日まで休業とさせていただきます。5日から通常通り営業いたします。

フラット35Sエコ登場!

11月21日、第3次補正予算が国会で成立し、フラット35Sの拡充が決定しました。
(詳細はこちら http://www.jhf.go.jp/shinsai/topics_20111111.html

「フラット35Sエコ」が創設され、省エネルギー性の優れた住宅について金利優遇幅を拡大するものです。

通常のフラット35Sでは、当初10年間または20年間(性能により異なる)を適用金利から▲0.3%となりますが、フラット35エコでは以下のように拡大されます。

・東日本大震災被災地  5年間1.0%
・その他の地域       5年間0.7%
※共に6年目以降は0.3%(10年または20年目まで)

山梨県は被災地ではありませんので、5年間0.7%優遇となります。これは、被災された方が山梨県に建てる場合も同様です。

9月までの「10年間1%優遇」と比較するとスケールダウンの感は否めませんが、これから住宅ローンを利用される方にとっては有力な選択肢になるでしょう。

期間は、12月1日以降の資金受け取り分から実施し、平成24年10月31日申し込み分まで適用となります。

ただ、先日住宅金融支援機構の方のお話を聞く機会があったのですが、東北での建築ラッシュにより前回同様、前倒しで終了するかもしれないとのことでした。早めに申し込みした方が良さそうです。

金利優遇の他、フラット35Sエコを利用するもう一つのメリットは、高品質の住宅が確保できることでしょう。

フラット35融資全般に言えることですが、融資条件として借手個人の審査の他、物件の審査があります。融資基準を満たしている住宅か検査を受け、合格後に発行される「適合証明書」を提出しないと融資が実行されません。

なので、建築のことにあまり詳しくない方でも、フラット35Sエコを利用すれば、高品質なエコ住宅を手に入れることができます。(コストの話は別です・・・)

中古住宅でもフラット35Sエコは利用可能です。中古の場合、先に物件検査を受けフラット35(S・Sエコ)が利用可能かどうか審査します。(有償です)

旧住宅金融公庫融資を利用された方であれば、新築時の現場審査合格書を検査機関に見てもらえば、SまたはSエコまで利用可能か見当がつきます。

ちなみに私の自宅は、その当時「省エネ断熱」で割増融資を受けておりますので、Sエコが利用できそうな気がします。・・・と言うことは品質証明効果+金利負担が少なくなる効果で「売値」は上がる?かも。

建築技術は日進月歩です。今現在の最先端基準で建てることは、今後の資産価値を考えるととても重要です。

「フラット35Sエコ」を利用し、最先端の技術基準を満たす住宅を建ててみるのも良いかもしれませんね。

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最後までお付き合いいただきありがとうございます。

お礼に一つ情報を。

現在民間の住宅ローンを利用されていて、借換を検討されている方限定です。

一番お得な借換方法をお教えします。(ないしょです。他言無用?)

今借りている金融機関に「他で借換を考えている」と相談してください。

そうすると、新規で借りる方と同条件に変更してくれるかも・・・。

借換費用もかからず、金利が下がるのでかなりお得ですよ。

もちろん、私に相談していただいても構いません。
他にもお得な借換情報を提供します。

ここまできたら、特別に「限定3名様」限り無料相談受けちゃいます。
無料なので、日時・場所はこちらで指定します。(通常1万円いただきます)
ご希望の方はこちらで「ローン無料相談希望」と送ってください。

それでは。

ほりぐち 拝

東証住宅価格指数

4月から東京証券取引所で住宅価格指数が試験配信されています。
http://www.tse.or.jp/market/data/homeprice_indices/index.html

これは首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)の既存マンションの取引価格(成約価格)をもとに算出された国内初の指標です。

これまでの不動産価格の指標といえば、「公示価格」「相続税路線価」など土地だけを対象とし、もとになるデータについても専門家が調査したものだったのですが、今回の指標は建物を含めた住宅の実際の取引価格を元に算出されている点が大きなポイントです。

新築住宅より既存住宅の流通市場が大きいアメリカには、すでに同様の指標がいくつか存在し、代表的なところでは「S&Pケース・シラー住宅価格指数」があり、重要な経済指標のひとつとされています。

現在は首都圏のマンション限定ですが、これから一戸建てや地方にも広がっていくと、様々なメリットがあります。

例えば、購入希望者にとっての参考価格や、マイホーム所有者にとっての自宅の資産価値の参考などです。どちらもこれまで、広告等で売手側の希望価格しか知り得なかったものが、実際の成約価格(=正味の価値)を知ることが可能となります。

さらに話を飛躍させると、「住宅価格指数」を対象とした金融派生商品(先物やオプション等)ができれば、それを利用して自宅の値下がりリスクを回避することができる?かもしれません。

いずれにしても今回の「住宅価格指数」ができたことは、不動産流通市場において大きな第一歩であると私は思います。今後益々の発展を期待します。

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実は今でも成約価格を調べることができるサイトがありますので、ご紹介します。
「土地情報総合システム(国土交通相)」http://www.land.mlit.go.jp/webland/

より具体的に実勢価格を知りたい方(売却・購入希望者)はこちらまで!
わたしがプロの目で査定します。・・・最後は宣伝でした。  ホリグチ拝

清里ハチミツ ビーイング甲府店

完熟はちみつが甲府で買えるようになりました!
100%天然完熟生はちみつでおなじみの「清里ビーイング 甲府店」が甲府市伊勢にオープンしました。

店内では「清里」「南甲府」「河口湖」他各地のはちみつを試食することができ、気に入った風味のはちみつを選ぶことができます。(非加熱・無加工の天然100%のため、産地によって風味が全く違います。)
ちなみに私は「河口湖産はちみつ」を購入しました。

最近では、都心のビルの屋上でも養蜂が流行ったりと、ひそかなブームの「ハチミツ」。
健康志向のあなた!本物のハチミツを食べたことないあなた!ぜひ一度行ってみてください。

「ビーイング甲府店」
住  所:甲府市伊勢2-6-1アクリエイトビル2階(千秋橋のたもとのビルです)
電  話:055-269-7720
営業時間:平日11:00~17:00(土日祝日は休み)

10%割引券つきチラシはこちらから

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不動産は必要としている人が使うと活きる事を実感しました。
伊勢ビルしかり、河口湖しかり、以前とは全く異なる様相です。
「不動産を活かし、人を活かし、社会の進歩発展に貢献する」まさに理想的なかたちです。

遊休地を活用したい方、事業用地をお探しの方、ご連絡お待ちしております。
連絡先はこちら

お待たせしました!アパート・マンション経営相談会

現役大家さんであり、不動産会社社長の中澤氏とのコラボ企画
『アパート・マンション経営相談会』を4か月ぶりに開催いたします。
最近の市場状況から具体的な空室対策など、実例をもとに大家さんのお悩みにお答えします。

【日 時】6月9日(木)10:00~15:00
【定 員】4名様(申込先着順) 
【相談員】中澤 進 (現役大家さん・不動産会社経営)・堀口 英隆
【参加費】10,000円(税込)

事前にご相談内容をお知らせいただくと、当日より具体的なアドバイスが可能です。
申込はお電話『055-267-6505』またはこちらからお願いします。
お気軽にご相談ください。 お申込みお待ちしております。

 

清里はちみつ

昨日の「やまなしプロデュース」で私どもで出店をお手伝いさせていただいた
天然100%完熟ハチミツ「清里はちみつ ビーイング」が紹介されました!
http://ybswnews.typepad.jp/yamap/2011/05/%E3%81%8A%E5%A4%A9%E6%B0%97%E4%B8%AD%E7%B6%992011%E5%B9%B45%E6%9C%8821%E6%97%A5oa.html

今年はさらに「河口湖」「豊富」で養蜂場を確保!
夏ごろには天然100%完熟「河口湖」「豊富」ハチミツが味わえると思います。

100%天然はちみつ



暑い時には、清里へドライブに出かけて、絶品の「はちみつかけソフトクリーム」をご賞味あれ!

清里ビーイング:http://www.bee-ing.net/

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当社では企業の出店サポートや所有不動産の有効活用などのお手伝いもいたします。
経営者や不動産担当者の方、お気軽にご相談ください。
当社がお手伝いさせていただいた企業様は、みなさん益々活躍されていますよ。
(最後は宣伝でスミマセン)

ホームインスペクション(住宅診断)

本年度における住宅関連の重点施策のひとつに、「中古住宅・リフォーム市場の整備」が提示されました。
消費者が安心して取引できる環境整備を進め、2020年までに中古住宅流通市場・リフォーム市場を20兆円まで倍増させる事を目標としています。

具体的には「瑕疵担保責任保険」と「インスペクション(建物検査)」の活用促進が挙げられました。
中古住宅の取引時やリフォーム工事時にインスペクション(建物検査)や瑕疵担保責任保険を活用し、診断結果や工事履歴などの住宅履歴情報を蓄積し、購入者に安心して取引してもらうための仕組みづくりです。

「インスペクション」?聞き慣れない言葉ですが、どんな意味があるのでしょうか?
内閣府認証NPO法人日本ホームインスペクターズ協会(http://jshi.org)によると
JSHIホームページより
「ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家的な見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき個所やその時期、おおよその費用などを見極め、アドバイスを行う専門業務」となっています。
中古住宅流通市場が日本より大きく進んでいるアメリカでは、70%以上の取引で利用されているようです。

「欠陥住宅ではないか?」「購入した後にどれくらいリフォーム費用がかかるのか?」「あと何年くらい持つ建物なのか?」など中古住宅の購入者の不安や疑問に答える制度が「ホームインスペクション」なのです。

私も今月より、日本ホームインスペクターズ協会に登録し公認インスペクターとして、業務を開始しました。気になる料金ですが、100㎡(約30坪)程度の建物で52,500円となっております。

中古住宅の購入を検討されている方、自宅の売却を計画している方、自宅の点検をされたい方など「インスペクション」に興味がある方はお気軽にご相談ください。
お問い合わせ・申込はこちらからどうぞ!  チラシはこちらから!

住宅関連の災害復興支援制度

東日本大震災により被災されたみなさまに、心よりお見舞い申し上げます。
内閣府より発表された、主な住宅関連の支援制度について以下にまとめます。

l  被災者生活再建支援制度(詳細はhttp://www.bousai.go.jp/hou/pdf/080818gaiyou.pdf

以下、朝日新聞インターネット版より引用
菅政権は31日、東日本大震災の津波で家を失った被災世帯に対し、一律100万円の一時金を支給する方針を固めた。被災者生活再建支援法に基づく支援金の一部を前倒しして支給する。4月中に国会提出する2011年度第1次補正予算案に必要額を計上し、5月から順次支給する予定。
引用ここまで


【対象被災世帯】
     住宅が「全壊」した世帯
     住宅が半壊又は住宅の敷地に被害が生じ、その住宅をやむを得ず解体した世帯
     災害による危険な状態が継続し、住宅に居住不能な状態が長期継続している世帯
     住宅が半壊し、大規模な補修を行わなければ居住する事が困難な世帯(大規模半壊世帯)


【支援金の支給額】下記①②の合計額となる
①住宅の被害規模に応じて支給する支援金(基礎支援金)
n  全壊(上記①に該当)・・・100万円
n  解体(上記②該当)・・・100万円
n  長期避難(上記③に該当)・・・100万円
n  大規模半壊(上記④に該当)・・・50万円


②住宅の再建方法に応じて支給する支援金(加算支援金)
n  建設・購入・・・200万円
n  補修・・・100万円
n  賃借・・・50万円
※世帯が1人の場合は該当金額の3/4の額
※一旦、賃借した後、自ら居住する住宅を建設・購入する場合は合計で200万円
 また、補修する場合は合計で100万円となります。


【支援金の支給申請】
n  窓口・・・市町村
n  必要書類・・・①基礎支援金 り災証明書、住民票等
       ②加算支援金 契約書(住宅の購入、賃貸借)等
n  申請機関・・・①基礎支援金 災害発生時から13カ月以内
       ②加算支援金 災害発生時から37カ月以内


※り災証明書とは、市町村が調査し証明するものです。「全壊(損害割合50%)」、「大規模半壊(同40%以上50%未満))、「半壊(同20%以上40%未満)」、「至らない」の4区分で認定されます。

●住宅金融支援機構融資の返済方法の変更
(詳細はhttp://www.jhf.go.jp/customer/hensai/hisai_h23_tohoku.html

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から融資(フラット35を含む)を受けて現在返済中の方で、被災された方については被災の程度に応じて返済方法の変更ができます。

【返済方法変更の内容】
    返済金の払込みの措置:被災の程度に応じて1~3
    据置期間中の金利の引下げ:被災の程度に応じて0.5~1.5%
    返済期間の延長:被災の程度に応じて1~3
※フラット35については①③のみ適用されます

【返済方法変更の対象になる方】
    商品・農作物その他事業財産等又は勤務先が損害を受けたため、著しく収入が減少した方
    融資住宅が損害を受け、その復旧に相当の費用が必要な方
    債務者又は家族が死亡・負傷したため、著しく収入が減少した方


【相談窓口】
n  住宅金融支援機構お客様コールセンター(被災者専用ダイヤル)
0120-086-353(9:00~17:00まで 祝日、年末年始は休業)
n  受託金融機関(機構融資の窓口となっている金融機関)

※民間金融機関においても、住宅ローンの返済方法等について相談窓口を設置しています。お早めにご相談を。

●災害復興住宅融資(詳細はhttp://www.jhf.go.jp/files/100115783.pdf

【申込ができる方】
n  建設資金・新築購入資金・リユース(中古)購入資金
²  住宅が「全壊」、「大規模半壊」または「半壊」した旨の「り災証明書」の交付を受けた方
n  補修資金
²  住宅に10万円以上の損害が生じ、「り災証明書」の交付を受けた方
n  ご自分が居住する為の住宅を建設・購入される方
n  年収に占めるすべての借入れの年間返済額の割合が次の基準を満たしている方
年収400万円未満30%以下 年収400万円以上 35%以下
n  日本国籍の方または永住許可証を受けている外国人の方


【融資限度額】
n  建設資金・新築購入資金・リユースプラス住宅(マンション)
²  基本融資額 耐火・準耐火・木造(耐久性)1460万円
      木造住宅(一般)1400万円
²  特例加算額 450万円
²  土地取得資金 970万円
²  整地費用 380万円(建設資金のみ)
n  リユース(中古)住宅(マンション)
²  耐火・準耐火・木造(耐久性) 2130万円
²  木造住宅(一般) 1920万円
※共にうち土地取得資金970万円
²  特別加算額 450万円
n  補修資金
²  耐火・準耐火 640万円
²  木造 590万円
²  引方移転資金 380万円
²  整地資金 380万円
※引き方と整地資金両方利用する場合は合計で380万円が限度


【融資金利】※316日現在
n  基本融資額等(特例加算以外) 全期間固定 年1.78%
n  特例加算額 全期間固定 年2.68%


【返済期間】※完済年齢の上限は80歳までです
n  建設・新築購入・リユースプラス(10年以上1年単位)
²  耐火・準耐火・木造(耐久性) 35年以内
²  木造(一般) 25年以内
n  リユース(中古)住宅(10年以上1年単位)
²  25年以内
n  補修(1年以上1年単位)
²  20年以内


【申込受付期間】
n  り災日から2年経過日まで
【申込方法】
n  住宅金融支援機構に必要書類を郵送
【問合せ・申込書類の請求先】
住宅金融支援機構お客様コールセンター(被災者専用ダイヤル)
0120-086-353(9:00~17:00まで 祝日、年末年始は休業)

各金融機関においても、被災者向け特別融資を取り扱っています。
例:みずほ銀行災害復旧ローン

●生活福祉資金制度による貸付(住宅の補修等)
災害により被害を受けた住宅の補修、保全、増築、改築等に必要な資金を貸し付ける制度


【利用できる方】
n  低所得世帯、障害者世帯、高齢者世帯
※災害弔慰金の支給等に関する法律の災害援護資金の対象となる世帯は適用除外


【貸付内容】
n  限度額 250万円以内(目安)
n  利率 連帯保証人を立てた場合:無利子、連帯保証人を立てない場合:年1.5%
n  据置期間 6カ月以内
n  償還期間 7年以内(目安)


【問合せ先】
n  都道府県、市町村、社会福祉協議会

●母子寡婦福祉資金の住宅資金
災害により被害を受けた住宅の補修、保全、増築、改築等に必要な資金を貸し付ける制度


【利用できる方】
n  住宅が全壊・半壊、全焼・半焼、流出、床上浸水等の被害を受けた母子・寡婦世帯


【貸付内容】
n  限度額 200万円以内
n  利率 連帯保証人を立てた場合:無利子、連帯保証人を立てない場合:年1.5%
n  据置期間 6カ月以内(貸付の日から2年を超えない範囲内で延長も可能)
n  償還期間 7年以内


【問合せ先】
n  都道府県、市町村、社会福祉協議会

内閣府防災情報(http://www.bousai.go.jp/)には住宅関連のほかにも様々な支援制度が掲載されています。是非ご参考になさってください。

最後に、一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

投資分析のはなし③

投資分析のはなしは今回で終了です。
最後は借入金に関する投資分析を解説します。

①LTV(借入金不動産価格比率)
不動産価格とローン金額の比率です。計算式は借入金÷不動産価格となります。
1000万円の不動産を700万円ローンを借りて購入する場合では、LTV=70%となります。
借入金が少ないほどLTVは下がり、リスクが小さいと考えられます。

不動産価格は基本的に時価ですが、借入金は固定されます。
値下がり時には自己資本部分(例で言うと30%)がクッションとなり、値下がり部分を吸収します。
つまり、LTVが少ないと値下がり時の吸収力が大きく、LTVが多いと吸収力が小さくなります。

不動産価格が値下がりしても、ローン完済するor値上がりするまで持ち続ければ、問題はありません。(現状では値上がりは考えづらいですが・・・)
しかし、何かの事情で売却する時には、ローン残債が不動産価格を超えていると不足分を他から調達しない限り、基本的には売却する事ができません。仮に、借入先に交渉して売却が可能となっても、残りの借入金はそのままとなります。

不動産の時価と借入金の残高は、しっかりチェックしておきたいところです。
私の場合は、LTV70%以下を推奨しています。

②DSCR(借入金償還余裕率)
純収益と借入金返済額との比率で、純収益が返済額に対してどれくらい余裕があるかを見る指標です。
純収益(NOI)÷借入金返済額(年間)で計算します。
数字が大きければ大きいほど余裕があると考えます。

例えば、純収益(NOI)が100万円で借入金返済額が70万円とすると、1.42となります。
純収益は変動しますが、借入金返済額は固定(変動金利の場合は変動しますが)なので
やはり、この場合も数値が大きいほど安全な投資となります。私の場合、1.3以上を推奨します。

借入金は少ないに越したことはないですが、不動産投資は高額のため、現実的には借入は必要不可欠です。
上記のような投資分析をモノサシとしながら、上手く借入れをコントロールする事が重要となります。

以上で投資分析のはなしは終了ですが、投資分析はマイホームを買う場合にも応用できます。
その場合は、マイホームを買って、自分に貸すと考えて、投資分析を行います。
既にお持ちの方も、家賃や時価を調べて、投資分析に挑戦してみてください。

最後に、不動産投資の真髄は、リスク(不確実性)とオポチュニティ(機会)のコントロールにあると言われています。
投資分析をしながら、投資の判断・実行を行う事が 「That’s your job!」 投資家の仕事です。
第3者に相談したい方・アドバイスが欲しい方はいつでもどうぞ。


心よりおみ舞い申し上げます

「東日本大震災」により、被災された方々には心よりお見舞い申し上げます。

投資分析のはなし②

前回は、時間的価値を考慮した不動産の評価方法にDCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法があることを書きましたが、今回はDCF法を使った具体的な投資分析方法を解説します。

①NPV(正味現在価値)法
この方法は、投資に対して期待する利回り(割引率)が決まっている場合に利用します。
NPV≧0であれば、その投資は期待以上の利回りが実現する可能性がありますので承認されます。
以下、簡単な例をあげて説明します。

毎年の収益(NOI)100万円、5年後の復帰価格(売却価格)1000万円、初期投資額1000万円の不動産で
期待利回りを10%とする場合


「将来のキャッシュフローの現在価値合計-初期投資額=0」 (NPV=0)
(将来のキャッシュフロー計算式は投資分析のはなし①をご覧ください)


この場合ではNPV(正味現在価値)が0になりますが、期待以上の利回りを実現する可能性がありますので
この投資は承認されます。
仮にNPVがマイナスになるときには承認されません。なぜなら、投資は資産を増加させる為に行うからです。


②IRR(内部収益率)法
この方法は投資金額が決まっている場合で、この投資がどの程度の利回りを実現できるかを計算します。
IRRが高いと、投資パフォーマンスが高いと言えます。
先程の例で計算します。
 
毎年の収益(NOI)100万円、5年後の復帰価格(売却価格)1000万円の不動産に1000万円投資する場合


IRR(内部収益率)は「将来のキャッシュフロー合計=初期投資額」となる割引率になります。
つまり、NPV=0の時の期待利回りと同じになります。
よって、この場合はIRR=10%となります。


このIRR(内部収益率)を資本コストと比較して判断する方法もあります。
投資額1000万円のうち、自己資金500万円、借入金500万円の場合
借入金の金利は5%、自己資金については期待利回りを10%とします。
(自己資金もタダでは利用できないと考えます)


5%x500万円/1000万円+10%x500万円/1000万円=7.5%
この数値をWACC(資本コスト)といいます。
IRR 10% ≧ WACC 7.5% になりますので、この投資は承認されます。


以上のような投資分析を行うに当たり、自分が期待する利回りを明確にすることが重要になります。
具体的には、リスクフリーの国債利回り+リスクプレミアムで期待利回りで検討します。


リスクフリーとは、国債など買って放っておいても確実に収益がとれる利回りです。
10年国債の利回りは、長期金利として毎日発表されています。最近は1.2%前後です。


リスクプレミアムとは、不動産で収益を得る為のリスクの上乗せ分です。
投資物件の個別条件や周辺の平均値にもよりますが、基本的には投資家の希望値となります。
ただし、数値が高いほど投資額が低くなり実際に対象となる物件が少なくなります。


私の場合、期待利回りは最低でも7%以上で計算します。
(ちなみに複利で7%で回ると10年で倍になります)



NPVもIRRもエクセルの関数に入っていますので、関数ウィザードを使って簡単に算出できます。
エクセルの知識がある方はぜひチャレンジしてみてください。



投資対象となる物件は千差万別ですが
投資分析という同じ尺度の物差しで比較検討する事により
お宝不動産を見極めることが可能となります。


まあ、これが大変なわけですが「That’s your job!」 これが投資家の仕事です。
よくわからない方、面倒な方は私にご相談ください。
(このシリーズのオチはすべてこれで行きます!)


次回は借入金に関連する投資分析を解説します。 


 
 

山梨日日新聞に記事が掲載されました

2月8日付 山梨日日新聞 「毎月+1万円の貯蓄術」のなかで
住宅ローンの繰上げ返済についてのアドバイスが掲載されました。

ご興味ある方は、こちらをご覧ください。

投資分析のはなし①

前回、投資利回りについて書きましたが、今回から数回にかけて投資分析法について解説いたします。

投資利回りには抜けている概念があります。それは「時間的価値」です。
アメリカでは”Time Value of Money”として投資の基本中の基本の概念です。

「時間によって価値は変わる」 今日の1万円と1年後の1万円では価値が違うという考え方です。
簡単に説明すると、以下の理由からです。

・今と将来では、お金を受け取れる確実性が、今のほうが高い。
→今日1万円もらう方が、1年後1万円をもらう約束するより確実である。

・物価変動により、今と将来では同じ金額でも、購買力が違う。
→物価上昇すれば、1年後の1万円では今日1万円の商品が買えない。(デフレの場合は逆)

・1万円金融機関に預けておけば、利子がもらえるので1年後には1万円以上になっている。
→今日の1万円は1年後1万円+利子の価値がある。

時間的価値を考慮した不動産の評価方法にDCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法があります。
聞きなれない言葉かもしれませんが、日本でも不動産証券化の普及に伴い浸透してきました。
不動産が稼ぎ出す毎年の収益(NOI)と復帰価格(売却価格)を適切な割引率で割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。

簡単に例をあげてみます
毎年の収益(NOI) 100万円、5年後の復帰価格(売却価格) 1000万円、割引率10%の不動産の場合

100万円/1.1+100万円/1.1^2+100万円/1.1^3+100万円/1.1^4+(100万円+1000万円)/1.1^5=1000万円
つまり、この場合の1000万円で購入すれば、10%の利回りが確保できるということになります。

例では5年間で計算しましたが、5年~10年位が一般的です。
私の場合も5年を採用するケースがほとんどです。
あまり長い期間だとそれこそ「絵に描いた餅」になる恐れがあるからです。

割引率についても、自分が期待する利回りや周辺相場を採用します。
ちなみに、この割引率の事を「キャップレート(還元利回り)」とも言います。

このように、収益物件では対象不動産がいくら稼ぎだせるかにより価格が決まります。
ただし、前提条件は「正しい数値」で計算されていることになります。
これが一番重要かつ難解ですが、「That’s your job!」 投資家の仕事です。

面倒な方は、私にご相談ください。(前回と同じオチでスミマセン・・・汗)

次回からは具体的な投資分析について解説します。

不動産の投資利回りとは

今回は、不動産の投資利回りについて解説したいと思います。

基本的に投資利回りは 収益÷投資額 で計算します。

アパートやマンションなど現物不動産の場合については、「収益」や「投資額」のとらえ方で何種類かの投資利回りが存在します。

アパート・マンションの販売広告に表示されている利回りは「表面利回り」といいます。

現在の家賃収入または満室時の想定収入÷物件価格で計算します。

「表面利回り」には抜け落ちているものがあります。
「収益」の部分では、管理費や固定資産税などの運営経費が差し引かれていません。
「投資額」の部分では、仲介手数料や登記費用などの購入諸経費さらにリフォーム費用が含まれていません。
(これを結構勘違いされているお客様が多いです)

これらを反映させた利回りを
「NOI(ネット・オペレーティング・インカム)利回り」といいます。

実際の運営収益÷実際の初期投資額で計算します。

「NOI利回り」から税金を差し引いたものを「税引き後利回り」といいます。

これら利回りを比較すると
表面利回り>NOI利回り>税引き後利回りとなります。

税金は各個人によって条件が異なりますので、実際検討する場合にはNOI利回りを利用することが多いです。

さらに一歩進めると
・今の家賃は適正なのか?
・入居者が入れ替わったときそのままの家賃がもらえるか?
・希望する家賃をもらう為にはリフォーム工事はどの程度必要か?
などその物件の真の収益力や初期投資額をつかむ事が重要となります。

物件の真の収益力・初期投資額を把握し
本当の投資利回りで比較検討する事が
投資を成功させる第一歩になります


これが結構大変ですが 「That’s your job!」 自分自身で判断することが投資家の仕事です。
まあ、煩わしい時はご相談ください。判断材料は提供しますので。(最後は宣伝になりました)

やまなしFPパートナーズ


やまなしFPパートナーズのホームページがリニューアルしました。


FP技能士講座など開催しておりますので、こちらもよろしくお願いします。

自分でちょいとカスタマイズ「ちょいタマイズ住宅」

株式会社リクルートが、2011年のトレンド予測を発表しました。


住宅領域での2011年のトレンドを表すキーワード


自分でちょいとカスタマイズ「ちょいタマイズ住宅」


今年は、新築住宅購入後にカスタマイズする人が増えると予測しています。


自分でカスタマイズなんて、何か楽しそうでワクワクしますね。
多くの人にとって、マイホーム購入は夢であり、人生最大の買物でしょう。
せっかくですから、思いっきり楽しみたいですね。


最近増えてきた「長期優良住宅」。山梨県でも昨年1年間で739戸(一戸建て)が新たに認定を受けました。
この長期優良住宅の基本コンセプトに「スケルトン・インフィル」という考え方があります。
これは建物の構造体(スケルトン)と内装・設備(インフィル)を分けて設計する考え方です。


構造体は、地震などの災害にも強く、長持ちする構造体(スケルトン)をつくる。
内装・設備(インフィル)は、住む人のライフスタイルの変化に合わせて、容易に変更ができるようにする。
そうする事により、長く使い続けることができる住宅ができる、というわけです。


丈夫で長持ちな住宅を、自分でちょいとカスタマイズ 「ちょいタマイズ住宅」
住宅は景気の波及効果が高く内需のエースです。今年流行って、景気が良くなるといいですね。

年頭所感【追記しました】

今朝の山梨日日新聞に以下の記事が掲載されていますので追記させていただきます。

「倒産でも完成保証」顧客に説明 前払い金流用か

注文住宅販売会社「アーバンエステート」=2009年3月に自己破産=の旧経営陣による詐欺事件で、創業者永井昭四朗容疑者(61)らが破綻前、「会社が倒産しても住宅の完成は保証される」と顧客に説明していたことが5日、訴訟関係者などへの取材で分かった
 ~ 引用ここまで ~

完成保証を受けるには、建築業者の審査があります。
この審査にパスしないと完成保証制度は利用できません。
すなわち、完成保証制度が利用できること自体が、業者の与信にもなったわけであります。

これが今回のうように審査書類が虚偽であり、保証会社との契約は無効となると、完成保証制度自体も買主にとっては当てにできなくなってしまいました。

今後ますます、「評判」「お墨付き」など人的つながりによる情報が重要となりそうです。

【追記ここまで】---------------------------------

あけましておめでとうございます。
本年もぼちぼち更新していきますので、よろしくお願いいたします。

新年早々、不動産に関連するニュースが世間をにぎわせていました。

「詐欺容疑で創業者ら逮捕 倒産のアーバンエステート」

~2011年01月04日(火)17時19分山梨日日新聞WEB版より~


この話は数年前に大手建築業者が倒産した時にも問題になりましたが
ポイントは、法律で決められた瑕疵担保保証は完成してからのものであり
完成するまでは「完成保証保険」に加入しなければ保護されないところです。

私が関わったお客様には必ずこのことを説明し、理解していただいたうえで
完成保証保険の加入の有無や支払い条件を決めていただきます。

本当であればすべての方が加入した方が良いのでしょうが、加入コストの負担が問題となります。
瑕疵担保保険のように、この事件を契機に完成保証も法律で強制加入になるかもしれません。
しかし、それにはお金がかかり、結局のところ最終的には消費者がコスト負担を強いられます。

一番の理想は、法律云々関係なく、建築会社が責任を持って、しっかりした建物を建ててくれることです。
そうすれば同じお金を使うにしても、直接建物にかけられ品質もアップします。
お客さんにとっても、建築業者にとっても良いお金の使い方になります。

過当な価格競争が続けば、同じようなことが繰り返される可能性は高いです。
住宅をはじめとする不動産は高額です。一度の失敗が取り返しのつかないことになりかねません。

お客さんは「信頼できる人間」に仕事を依頼し、依頼される方は「責任ある仕事」で信頼に応える。
そんな当たり前の事を、このニュースを見て再認識しました。

私も不動産に関わる「プロフェッショナル」の一員として、真摯にお客様の信頼に応えられるよう今年も精進するぞ!と誓った年初でありました。