不動産の投資利回りとは

今回は、不動産の投資利回りについて解説したいと思います。

基本的に投資利回りは 収益÷投資額 で計算します。

アパートやマンションなど現物不動産の場合については、「収益」や「投資額」のとらえ方で何種類かの投資利回りが存在します。

アパート・マンションの販売広告に表示されている利回りは「表面利回り」といいます。

現在の家賃収入または満室時の想定収入÷物件価格で計算します。

「表面利回り」には抜け落ちているものがあります。
「収益」の部分では、管理費や固定資産税などの運営経費が差し引かれていません。
「投資額」の部分では、仲介手数料や登記費用などの購入諸経費さらにリフォーム費用が含まれていません。
(これを結構勘違いされているお客様が多いです)

これらを反映させた利回りを
「NOI(ネット・オペレーティング・インカム)利回り」といいます。

実際の運営収益÷実際の初期投資額で計算します。

「NOI利回り」から税金を差し引いたものを「税引き後利回り」といいます。

これら利回りを比較すると
表面利回り>NOI利回り>税引き後利回りとなります。

税金は各個人によって条件が異なりますので、実際検討する場合にはNOI利回りを利用することが多いです。

さらに一歩進めると
・今の家賃は適正なのか?
・入居者が入れ替わったときそのままの家賃がもらえるか?
・希望する家賃をもらう為にはリフォーム工事はどの程度必要か?
などその物件の真の収益力や初期投資額をつかむ事が重要となります。

物件の真の収益力・初期投資額を把握し
本当の投資利回りで比較検討する事が
投資を成功させる第一歩になります


これが結構大変ですが 「That’s your job!」 自分自身で判断することが投資家の仕事です。
まあ、煩わしい時はご相談ください。判断材料は提供しますので。(最後は宣伝になりました)

やまなしFPパートナーズ


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自分でちょいとカスタマイズ「ちょいタマイズ住宅」

株式会社リクルートが、2011年のトレンド予測を発表しました。


住宅領域での2011年のトレンドを表すキーワード


自分でちょいとカスタマイズ「ちょいタマイズ住宅」


今年は、新築住宅購入後にカスタマイズする人が増えると予測しています。


自分でカスタマイズなんて、何か楽しそうでワクワクしますね。
多くの人にとって、マイホーム購入は夢であり、人生最大の買物でしょう。
せっかくですから、思いっきり楽しみたいですね。


最近増えてきた「長期優良住宅」。山梨県でも昨年1年間で739戸(一戸建て)が新たに認定を受けました。
この長期優良住宅の基本コンセプトに「スケルトン・インフィル」という考え方があります。
これは建物の構造体(スケルトン)と内装・設備(インフィル)を分けて設計する考え方です。


構造体は、地震などの災害にも強く、長持ちする構造体(スケルトン)をつくる。
内装・設備(インフィル)は、住む人のライフスタイルの変化に合わせて、容易に変更ができるようにする。
そうする事により、長く使い続けることができる住宅ができる、というわけです。


丈夫で長持ちな住宅を、自分でちょいとカスタマイズ 「ちょいタマイズ住宅」
住宅は景気の波及効果が高く内需のエースです。今年流行って、景気が良くなるといいですね。

年頭所感【追記しました】

今朝の山梨日日新聞に以下の記事が掲載されていますので追記させていただきます。

「倒産でも完成保証」顧客に説明 前払い金流用か

注文住宅販売会社「アーバンエステート」=2009年3月に自己破産=の旧経営陣による詐欺事件で、創業者永井昭四朗容疑者(61)らが破綻前、「会社が倒産しても住宅の完成は保証される」と顧客に説明していたことが5日、訴訟関係者などへの取材で分かった
 ~ 引用ここまで ~

完成保証を受けるには、建築業者の審査があります。
この審査にパスしないと完成保証制度は利用できません。
すなわち、完成保証制度が利用できること自体が、業者の与信にもなったわけであります。

これが今回のうように審査書類が虚偽であり、保証会社との契約は無効となると、完成保証制度自体も買主にとっては当てにできなくなってしまいました。

今後ますます、「評判」「お墨付き」など人的つながりによる情報が重要となりそうです。

【追記ここまで】---------------------------------

あけましておめでとうございます。
本年もぼちぼち更新していきますので、よろしくお願いいたします。

新年早々、不動産に関連するニュースが世間をにぎわせていました。

「詐欺容疑で創業者ら逮捕 倒産のアーバンエステート」

~2011年01月04日(火)17時19分山梨日日新聞WEB版より~


この話は数年前に大手建築業者が倒産した時にも問題になりましたが
ポイントは、法律で決められた瑕疵担保保証は完成してからのものであり
完成するまでは「完成保証保険」に加入しなければ保護されないところです。

私が関わったお客様には必ずこのことを説明し、理解していただいたうえで
完成保証保険の加入の有無や支払い条件を決めていただきます。

本当であればすべての方が加入した方が良いのでしょうが、加入コストの負担が問題となります。
瑕疵担保保険のように、この事件を契機に完成保証も法律で強制加入になるかもしれません。
しかし、それにはお金がかかり、結局のところ最終的には消費者がコスト負担を強いられます。

一番の理想は、法律云々関係なく、建築会社が責任を持って、しっかりした建物を建ててくれることです。
そうすれば同じお金を使うにしても、直接建物にかけられ品質もアップします。
お客さんにとっても、建築業者にとっても良いお金の使い方になります。

過当な価格競争が続けば、同じようなことが繰り返される可能性は高いです。
住宅をはじめとする不動産は高額です。一度の失敗が取り返しのつかないことになりかねません。

お客さんは「信頼できる人間」に仕事を依頼し、依頼される方は「責任ある仕事」で信頼に応える。
そんな当たり前の事を、このニュースを見て再認識しました。

私も不動産に関わる「プロフェッショナル」の一員として、真摯にお客様の信頼に応えられるよう今年も精進するぞ!と誓った年初でありました。