不動産の投資利回りとは

今回は、不動産の投資利回りについて解説したいと思います。

基本的に投資利回りは 収益÷投資額 で計算します。

アパートやマンションなど現物不動産の場合については、「収益」や「投資額」のとらえ方で何種類かの投資利回りが存在します。

アパート・マンションの販売広告に表示されている利回りは「表面利回り」といいます。

現在の家賃収入または満室時の想定収入÷物件価格で計算します。

「表面利回り」には抜け落ちているものがあります。
「収益」の部分では、管理費や固定資産税などの運営経費が差し引かれていません。
「投資額」の部分では、仲介手数料や登記費用などの購入諸経費さらにリフォーム費用が含まれていません。
(これを結構勘違いされているお客様が多いです)

これらを反映させた利回りを
「NOI(ネット・オペレーティング・インカム)利回り」といいます。

実際の運営収益÷実際の初期投資額で計算します。

「NOI利回り」から税金を差し引いたものを「税引き後利回り」といいます。

これら利回りを比較すると
表面利回り>NOI利回り>税引き後利回りとなります。

税金は各個人によって条件が異なりますので、実際検討する場合にはNOI利回りを利用することが多いです。

さらに一歩進めると
・今の家賃は適正なのか?
・入居者が入れ替わったときそのままの家賃がもらえるか?
・希望する家賃をもらう為にはリフォーム工事はどの程度必要か?
などその物件の真の収益力や初期投資額をつかむ事が重要となります。

物件の真の収益力・初期投資額を把握し
本当の投資利回りで比較検討する事が
投資を成功させる第一歩になります


これが結構大変ですが 「That’s your job!」 自分自身で判断することが投資家の仕事です。
まあ、煩わしい時はご相談ください。判断材料は提供しますので。(最後は宣伝になりました)