投資分析のはなし③

投資分析のはなしは今回で終了です。
最後は借入金に関する投資分析を解説します。

①LTV(借入金不動産価格比率)
不動産価格とローン金額の比率です。計算式は借入金÷不動産価格となります。
1000万円の不動産を700万円ローンを借りて購入する場合では、LTV=70%となります。
借入金が少ないほどLTVは下がり、リスクが小さいと考えられます。

不動産価格は基本的に時価ですが、借入金は固定されます。
値下がり時には自己資本部分(例で言うと30%)がクッションとなり、値下がり部分を吸収します。
つまり、LTVが少ないと値下がり時の吸収力が大きく、LTVが多いと吸収力が小さくなります。

不動産価格が値下がりしても、ローン完済するor値上がりするまで持ち続ければ、問題はありません。(現状では値上がりは考えづらいですが・・・)
しかし、何かの事情で売却する時には、ローン残債が不動産価格を超えていると不足分を他から調達しない限り、基本的には売却する事ができません。仮に、借入先に交渉して売却が可能となっても、残りの借入金はそのままとなります。

不動産の時価と借入金の残高は、しっかりチェックしておきたいところです。
私の場合は、LTV70%以下を推奨しています。

②DSCR(借入金償還余裕率)
純収益と借入金返済額との比率で、純収益が返済額に対してどれくらい余裕があるかを見る指標です。
純収益(NOI)÷借入金返済額(年間)で計算します。
数字が大きければ大きいほど余裕があると考えます。

例えば、純収益(NOI)が100万円で借入金返済額が70万円とすると、1.42となります。
純収益は変動しますが、借入金返済額は固定(変動金利の場合は変動しますが)なので
やはり、この場合も数値が大きいほど安全な投資となります。私の場合、1.3以上を推奨します。

借入金は少ないに越したことはないですが、不動産投資は高額のため、現実的には借入は必要不可欠です。
上記のような投資分析をモノサシとしながら、上手く借入れをコントロールする事が重要となります。

以上で投資分析のはなしは終了ですが、投資分析はマイホームを買う場合にも応用できます。
その場合は、マイホームを買って、自分に貸すと考えて、投資分析を行います。
既にお持ちの方も、家賃や時価を調べて、投資分析に挑戦してみてください。

最後に、不動産投資の真髄は、リスク(不確実性)とオポチュニティ(機会)のコントロールにあると言われています。
投資分析をしながら、投資の判断・実行を行う事が 「That’s your job!」 投資家の仕事です。
第3者に相談したい方・アドバイスが欲しい方はいつでもどうぞ。